Immobilien und Steuern – Gesetzesänderungen 2021

Eltern können bei einem Immobilienerwerb bis Ende März 2021 einen Zuschuss bei der KfW beantragen. Pro Kind unter 18 Jahren werden vom Staat jährlich 1.200 Euro mit einer Laufzeit von maximal 10 Jahren bezuschusst. Der Zuschuss gilt nur solange bis das Kind volljährig ist. (Verlängerung gilt nicht für Bayern).

Gefördert wird der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung in Deutschland. Ist bereits selbstgenutztes, vermietetes, durch Nießbrauch genutztes, unentgeltlich überlassenes oder leerstehendes Wohneigentum zur Dauernutzung in Deutschland vorhanden, ist eine Förderung mit dem Baukindergeld ausgeschlossen (Programm 424 KFW).

Voraussetzung für das Baukindergeld ist ein notarieller Kaufvertrag über die Immobilie bis spätestens Ende März 2021. Außerdem darf das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen mit einem Kind die Grenze von 90.000 Euro nicht überschreiten. Für jedes weitere Kind erhöht sich diese Grenze um je 15.000 Euro.

Beauftragt die Verkäuferseite einen Makler zur Vermittlung einer Immobilie, dann kann maximal die Hälfte der Maklercourtage auf den Käufer abgewälzt werden. Ist der Makler nur für den Ver­käufer tätig, entfällt für den Käufer jegliche Beteiligung an den Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB-neu).

Für Maklerverträge gilt ab 2021 die Textform, d.h. mündliche Absprachen sind nicht zulässig. Diese Regelung gilt für beim Verkauf von Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen; nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder größere Wohnblocks. Für weitere Details oder zur Beratung zu diesem Thema verweisen wir Sie gerne an einen Rechtsanwalt.

Auf die Nutzung von fossilen Energieträgern wird ab diesem Jahr eine CO2-Abgabe von 25 Euro pro Tonne CO2 fällig. Diese ist grundsätzlich vom jeweiligen Verbraucher zu tragen. Bei vermieteten Gebäuden tragen daher die jeweiligen Mieter als Verbraucher die Mehrbelastung. Es ist aktuell in der Diskussion, dass auch Vermieter an den Kosten beteiligt werden, da Sie über die Heizungsanlage bestimmen können und die Mieter hierauf keinen Einfluss haben. Der Ausgang der Diskussion bleibt abzuwarten.

Der Preis für Erdgas steigt dieses Jahr um 0,6 Cent pro Kilowattstunde und der Heizölpreis um 7,9 Cent pro Liter. In den kommenden Jahren steigen die Preise z.B. für Heizöl bis 17,3 Cent je Liter (2025). Durchschnittlich dürften die Heizkosten dadurch je nach Größe der Wohnung und Energiequelle im kommenden Jahr um zwischen 25 bis 125 Euro steigen – was spätestens mit der Nebenkostenabrechnung 2021 oder mit der nächsten Energieabrechnung erkennbar wird.

Sollten Sie den Erwerb einer Immobilie planen, prüfen Sie daher unbedingt die installierte Heizungsanlage. Denn je höher deren Verbrauch fossiler Energieträger ist, desto höher steigen künftig auch die Nebenkosten für Wohnungsmieter (Nebenkosten = „zweite Miete“). Planen Sie daher ggf. den Austausch der Heizungsanlage gleich mit in Ihre Investitionsberechnung vor dem Erwerb mit ein. Oftmals wird der Austausch auch mit Förderprogrammen bezuschusst.

Die CO2-Steuer gilt übrigens nicht nur für Gebäude und deren Energieträger, sondern auch für Kraftstoffe – wie Sie sicher an der Tankstelle bemerkt haben.

Zum 1. Dezember 2020 trat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Neben vielen rechtlichen Themen wurde eine einfachere Durchsetzung für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingeführt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann über bauliche Änderungen mit einfacher Mehrheit beschließen. Dabei werden die Kosten von den Eigentümern getragen, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Wird ein Beschluss mit einer Zweidrittelmehrheit und mit über 50% anwesenden Miteigentumsanteilen gefasst, müssen die Kosten von allen Eigentümern getragen werden. Je nach Größe der Wohnungseigentumsgemeinschaft und Stimmverteilung kann es so zu nachteiligen, nicht geplanten Liquiditätsabflüssen (Sonderumlagen) für den einzelnen Eigentümer kommen.

Achten Sie daher vor dem Erwerb und zum Schutz Ihrer Liquidität auf angedachte und bevorstehende bauliche Maßnahmen und berücksichtigen Sie angemessene Kosten in Ihrer Rentabilitäts-, Steuer- und Liquiditätsplanung.

Aus Vermietersicht können so möglicherweise beschlossene Erhaltungsaufwendungen je nachdem zu sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten (aHK) führen, die Sie steuerlich über die Gebäudenutzungsdauer abschreiben müssen. Diese aHK liegen dann vor, wenn die Erhaltungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb über 15% der Gebäudeanschaffungskosten liegen.

Die Wohnungsbauprämie (WOP) hilft Bausparern als staatliche Förderung dabei, schneller eigenes Wohneigentum zu erwerben. Die Förderquote als auch die Voraussetzungen wurden zum 1. Januar 2021 deutlich verbessert.

Wohnungsbauprämie erhalten in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige Personen über 16 Jahre, die jährlich Eigenkapital auf ihren eigenen Bausparvertrag einzahlen. Die Förderung ist auf eine Einzahlung pro Jahr von 700 Euro beschränkt (vorher: 512 Euro). Die Förderquote beträgt dann 10% der Einzahlung, maximal 70 Euro jährlich (vorher 8,8% p.a.).

Das zu versteuernde Einkommen für die staatliche Wohnungsbauprämie zur Förderung von Bausparverträgen wurde geändert und beträgt nun 70.000 Euro für Verheiratete und 35.000 Euro für Alleinstehende. Der Antrag auf Wohnungsbauprämie ist bei der eigenen Bausparkasse innerhalb von 2 Jahren zu stellen.

Wir haben diese Gesetzesänderungen aus den gesetzlichen Grundlagen für Sie sorgfältig selektiert und zusammengefasst. Dies stellt keine Rechtsberatung dar und wir übernehmen keine Haftung für fehlende Informationen oder für Fehler.

Sollten Sie rechtliche, außersteuerliche Fragen haben, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

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